投資買樓比買股票好？「買樓槓桿」是甚麼？

新冠疫情來襲，衝擊全球經濟，但隨著各國解封防疫措施，經濟有望回升。然而，有部份人認為疫情對經濟的衝擊非輕，回血需時，部份投資者更看淡樓市，指現在不是投資買樓好時機；甚至有人認為買股票比投資買樓好，假如你有筆資金用作投資，你又會如何選擇？投資買樓真的比買股票好嗎？事不宜遲，讓我替你一一折解！

不少人認為投資買樓是以收租為目的，賺取被動收入，同時又能減輕供樓壓力，看似不錯！不過大多港人會嫌棄買樓收租低回報，這個想法是完全錯誤。因為大部份人投資買樓都是向銀行借貸，而收租的年回報是以Full Pay層樓去計算，回報並不是想像中低，部份投資者都忽略了升值回報。

不能否認買股票門檻較低，投資者只需幾千或幾萬元就能入場。但股票市場容易受外界因素影響，如公司前景、市場趨勢、行業前景等，股價波動大。不過都有股票愛好者說買中爆升股，本金就能翻倍。但投資者需花費的時間及心機較多，買股票至富並不是件容易事。

投資買樓雖然具備風險，但與買股票槓桿相比，風險較低。一般來說，物業市場相對穩定。即使市況不好，樓價整體跌幅只會跌一至三成，並不如股票槓桿，投資者不會失去所有。加上物業為實質資產，受人為因素影響較輕微，要操控樓市，並不如操控股市般容易。

雖然樓價可升可跌，有人認為槓桿投資買樓風險很高。但實情投資買樓風險有限，只要投資者在樓價跌時，仍然能準時供樓，銀行都不會斬倉。

本金少的投資者可能會借錢買股票，務求創造更多財富，而借錢買股票則稱為「融資」。一但股價暴跌，投資者的身家則慘不忍賭。當股票下跌到某個程度時，券商會要求投資者再度入金，並稱為「維持保證金」。假如投資者並不能及時入金，原先持有的股票就會強制賣出，俗稱「斷頭」，所以往往股災時都會哀鴻遍野。

你可能仍然堅持股票槓桿利潤更高，但股票一般槓桿只得兩三倍。證券行槓桿可能更高，有五至六倍，但同時附有高利息。投資買樓則完全不一樣，投資者可選擇承造9成按揭，槓桿10倍，用20萬首期投資200萬的物業。

香港樓價貴絕全球，在香港投資買樓絕非容易事。但投身股票市場又嫌波幅大，費神費時間又未能得到相應回報。假如你仍然想投資買樓可以怎樣做？投資者不妨把目光轉移到海外地區，有些地區的樓價並不是想像中高，如越南、柬埔寨、泰國及馬來西亞等東南亞地方，當地樓價約HK$2,000,000或以下，比香港樓價便宜得多。由於東南亞地區多為發展中國家，樓房的升值潛力比香港高。

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大部人投資買樓都向銀行借貸，部份人單看「借貸」這詞便有不好的感覺，認為只是單純欠銀行錢。但實際上，債務都有分好與壞。假如只是借錢購買沒有升值潛力的物品，會稱為Bad Debt。假如你是購買有升值潛力的物品，能為你創造財富，則稱為 Good Debt。投資買樓除了有租金回報外，更有升值回報。所以向銀行借貸投資買樓是屬於Good Debt，因它能為你創造更多財富。

投資者經常提及「買樓求槓桿」，究竟買樓槓桿是甚麼？以一間價值200萬元的物業作例子，投資者出四成首期，即80萬元。租金收入可抵銷銀行供款，三年後物業價值為250萬元，物業升值了25%。若投資者將物業轉售，按當初80萬本金計算，賺幅高達62%，回報相當高。

倘若只考慮租金回報，結果又是如何？再以200萬元的物業作例子，業主借款六成，即120萬元。假設利率為四厘，供款年期以二十年計算，每月供款約8,700元。若租金收入8,600多元，未計算雜費，業主每月要支出多100元。單看現金流計算，根本是沒有回報。

所以投資者經常說「買樓求槓桿」，就是這個原因！同時都解釋了投資買樓並不是單看租金回報，升值回報同時都是投資者的收益。假如投資者打算買海外物業而需要借貸時，便應該買升值潛力高的地區。如果不熟悉海外樓市狀況，不妨主動聯絡海外物業代理商，他們更緊貼當地實況，能替你細心分析投資買樓的升值回報。

然而投資買樓回報率看似不錯，但投資者都不能忽略當中所面對的風險。在追求高回報率的同時，投資者要謹慎做出決定，考慮種種因素，作最壞的打算。過往都曾經有人投資買樓失利，只因他們犯了以下禁忌。

1997年正值香港回歸之年，當年很多投資者買樓輸身家。他們至今對樓市仍沒有信心，擔心重蹈覆轍。投資心態很重要，就如最近輸得慘烈的投資者都是在2018年高追入市。觀察市場反應十分重要，由其是投資買樓！所以每當個個睇好樓市，市場氣氛高漲時，就要小心。相反市場氣氛淡靜，個個都不敢投資買樓時才是入市時機。

買樓槓桿最害怕的就是高估自己的貸款能力，有時新盤蝕讓個案，並不是因為看淡樓市。而是在申請按揭後，發現自己不能通過壓力測試，被迫撻訂。很多人誤以為投資買樓借按揭很簡單，首期只需一、兩成就能上車，認為借七、八成按揭是很容易。但往往忽略了壓力測試！

近年，市場經常有聲音指港島盤、地鐵盤、無敵海景盤升值潛力高，應立刻上車，但往往都會有蝕讓個案發生。原因是往往新樓盤都會以極高質素、罕有、萬眾期待等字眼作宣傳，然後投資者就會以高溢價買入單位。但物業實際的價值是多少？正所謂有價有市，投資買樓時不妨多作比較，評估物業的實際價值。

的確投資買樓有相對穩定的回報，雖然入場費較高，但所賺取的回報往往比想像高。投資買樓不同於買股票，然而兩者同樣能作槓桿投資，但以槓桿買股票分分鐘讓投資者血本無歸。而樓價即使下跌，只要投資者能繼續供款，銀行都不會斬倉。不過有投資買樓的打算，都不要盲目追隨市場趨勢，往往投資得利的人少之有少，他們的想法總是逆流而上。無論是投資買樓，還是買股票，同樣都具備風險，世上沒有百分百必賺的投資方法，所以投資者必需做好風險管理。

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